Manutenzione della caldaia obbligatoria: norme e leggi in Ticino

Gli amministratori di stabili riscaldati tramite caldaia a combustione di tipo tradizionale sanno bene quanto sia impegnativo manutenerne l’impianto ai fini di un corretto funzionamento, di un risparmio ottimizzato da parte degli inquilini e del superamento dei controlli effettuati periodicamente dal Comune. La manutenzione corretta di una caldaia tradizionale, infatti, è un procedimento articolato e regolato da precisi vincoli normativi.

Manutenzione della caldaia obbligatoria: norme e leggi in Ticino

Anzitutto bisogna distinguere tra due tipi di intervento necessari:

 

  • La manutenzione ordinaria - riguarda i controlli di routine volti a verificare il corretto funzionamento dell’impianto e dei singoli componenti e, all’occorrenza, il loro ripristino. Con questo tipo di manutenzione le prestazioni della caldaia non vengono modificate o migliorate.

 

  • La manutenzione straordinaria - comprende gli eventuali interventi tecnici volti ad aumentare in modo sensibile le prestazioni e la longevità dell’impianto.

 

A seconda dell’inquadramento giuridico della persona che usufruisce della caldaia, la manutenzione di tipo ordinario può essere a suo carico o meno, in base alla seguente casistica:

 

  • Se è proprietario dell’abitazione, paga in modo autonomo
  • Se è affittuario dell’abitazione, paga al proprietario una spesa accessoria fissa per la manutenzione delle parti comuni, tra cui la caldaia
  • Se abita in PPP (Proprietà per piani), paga la propria percentuale insieme ai proprietari degli altri appartamenti

 

Per la manutenzione straordinaria, invece, il responsabile è sempre il proprietario dell’immobile (quindi chi è in affitto non la deve pagare). La legge prevede infatti che il proprietario sia tenuto a:

 

  • Utilizzare l’impianto in maniera corretta;
  • Controllarlo periodicamente tramite ispezioni visive
  • Mantenerlo pulito
  • Manutenerlo in modo conforme al regolamento
  • Consentirne l’accesso a tecnici abilitati a eseguire gli opportuni interventi

 

Controlli e revisioni vanno svolti con cadenza periodica, che varia a seconda del tipo di combustibile utilizzato dall’impianto. Il propellente può infatti essere suddiviso in quattro categorie:

 

  • Solido – In caso di riscaldamento primario, la manutenzione va svolta 2 volte l’anno; in caso di riscaldamento secondario, 1 volta l’anno.
  • Liquido – Per le stufe a nafta, 2 volte l’anno; per gli impianti ad aria soffiata con potenza termica nominale ≤ 70 Kw, 1 volta l’anno; per gli impianti ad aria soffiata con potenza termica nominale > 70 Kw, 2 volte l’anno.
  • Gassoso – Per gli impianti ad aria soffiata con potenza termica nominale ≤ 70 Kw, 1 volta ogni 2 anni; per gli impianti ad aria soffiata con potenza termica nominale > 70 Kw, 1 volta l’anno; con bruciatore atmosferico, 1 volta ogni 2 anni.
  • Ibrido – Come sopra, a seconda della tipologia di combustibili utilizzati.

 

È importante ricordare che almeno una manutenzione va svolta con l’impianto in funzione, cosa che può presentare dei piccoli disagi in quanto la caldaia può dover essere arrestata per alcuni controlli. Ecco perché si consiglia di effettuare la manutenzione quando ancora il clima è favorevole, in modo da avere a disposizione la caldaia funzionante in anticipo sui primi freddi.

 

Le figure professionali indicate dalla legge per eseguire le manutenzioni sono tre:

 

  1. Il produttore – abilitato alla manutenzione del corpo della caldaia (centralina, elettrodi e fiamma) e degli altri componenti
  2. L’idraulico – abilitato a eseguire il controllo degli organi esterni alla centralina (valvole di sicurezza, rubinetti, tubazioni, isolazioni)
  3. Lo spazzacamino – abilitato ai controlli visivi e ad aprire la caldaia per svolgerne la pulizia

 

Molti di questi interventi non sono obbligatori ma comunque necessari per il corretto funzionamento della caldaia ai fini di sicurezza, salute, risparmio (dovuto sia a una migliore efficienza, sia alle minori spese di riparazione), longevità dell’impianto e rispetto dell’ambiente. Per questo motivo, è opportuno prevederli con una cadenza di almeno una volta l’anno.

 

Similmente, l’amministratore dello stabile deve tenere presente che ogni 2 anni il Comune esegue un controllo dei fumi per verificare che i parametri della caldaia rientrino nei limiti cantonali. Per superare questi controlli, evitando eventuali sanzioni e provvedimenti dovuti a malfunzionamenti e a rischi per la salute e l’ambiente, la manutenzione deve sempre essere svolta in modo completo e corretto.

 

Appare dunque evidente come una caldaia di tipo tradizionale rappresenti un impegno elevato non solo per proprietari e affittuari, ma anche per chi deve amministrare l’immobile e tenere a mente scadenze e relative problematiche.

 

Una soluzione che permette di sgravare tutte queste incombenze, migliorando al contempo l’efficienza dell’impianto, il valore dell’immobile e il risparmio in bolletta di chi vi abita, può essere quella di sostituire la caldaia obsoleta con un più moderno sistema di riscaldamento ad alta efficienza, come per esempio una termopompa, magari abbinata a pannelli fotovoltaici.

 

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